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06 augustus 2020 | KEVIN MOENS

PLAGE : la législation énergétique qui va transformer l’immobilier bruxellois

Le secteur du bâtiment est le principal producteur de gaz à effet de serre et le deuxième plus grand émetteur de substances polluantes dans l’air de la Région de Bruxelles-Capitale (RBC). En conséquence, la RBC a décidé d’intervenir et de proposer un nouvel instrument pour lutter contre le changement climatique : la législation PLAGE. Arcadis a réalisé une étude de cas pour déterminer l'impact de cette législation.

 

PLAGE est l’acronyme de Plan Local d’Action pour la Gestion Énergétique. Ce nouveau cadre réglementaire vise à réduire la consommation d’énergie dans les bâtiments à Bruxelles en imposant des objectifs d’économie d’énergie tant aux propriétaires qu’aux locataires d’importants biens immobiliers

Le PLAGE impose aux propriétaires et locataires de bâtiments de prendre des mesures pour atteindre des objectifs prédéfinis de réduction de la consommation d’énergie. Vu le niveau élevé des exigences fixées pour le PLAGE, une planification à long terme, des choix intelligents et une approche intégrée au niveau du portefeuille immobilier sont indispensables pour atteindre ces objectifs. Le premier cycle PLAGE débutera fin 2020. La phase d’identification devra donc être terminée avant le 31 décembre 2020.

Qui est soumis au PLAGE ?

Le PLAGE doit être interprété comme une obligation au niveau de l’entreprise, et non à celui du bâtiment. La RBC a défini des valeurs seuils pour évaluer si votre organisation relève ou non du PLAGE. Si votre entreprise est soumise au dispositif, chacun de vos bâtiments dans la RBC sera pris en compte, quelle que soit sa taille. Les organisations peuvent cependant choisir de focaliser le plan d’action et les mesures sur certains bâtiments de leur portefeuille immobilier, pour autant que l’objectif PLAGE global de l’entreprise soit atteint.

PLAGE s’applique non seulement aux propriétaires d’immeubles, mais aussi aux locataires. En d’autres termes, même si, en tant que propriétaire, vous n’êtes pas soumis au PLAGE (par exemple si le parc immobilier de votre entreprise est inférieur à 100 000 m²), la législation peut malgré tout s’appliquer aux locataires (par exemple si le locataire est un pouvoir public ou une entreprise privée qui loue au total plus de 100 000 m² en RBC) qui pourraient dès lors devoir payer des amendes parce que le bâtiment n’est pas conforme au PLAGE. Cette réglementation incite donc les organismes publics et les grandes entreprises à opter pour des bâtiments à haute efficacité énergétique et peut avoir un impact majeur sur la valeur commerciale des actifs à faible efficacité énergétique.

Comment atteindre cet objectif ambitieux ?

PLAGE consiste en un processus itératif de cycles successifs visant à encourager la réduction continue de la consommation énergétique, sur la base de 3 phases (programmation – exécution – évaluation) d’une durée de 4,5 ans par cycle. Un soutien professionnel et une approche intégrée à long terme sont essentiels à la réussite de votre processus PLAGE. Ce processus est consultable en détail sur le site d'Arcadis.

À ce stade, ce sont surtout les organismes publics qui seront soumis au PLAGE en raison du seuil inférieur, mais aussi les grandes organisations privées qui occupent de vastes espaces de bureaux, comme les institutions financières. Bien que les seuils soient fixés à un niveau assez élevé pour les organismes privés, l’interprétation actuelle de la législation PLAGE ne garantit pas que les critères ne pourront pas changer à l’avenir ou que la réglementation n’évoluera pas pour prendre en compte les surfaces immobilières au niveau des maisons mères. De manière générale, tenir compte dès maintenant du PLAGE peut représenter un avantage stratégique pour l’image et l’attractivité tant des bâtiments que des entreprises. Les biens dotés du label PLAGE posséderont un avantage concurrentiel certain pour attirer les locataires soumis à ce dispositif.

Financièrement rentable ?

Il est important d’être attentif au PLAGE et d’en tenir compte dès à présent dans la mesure où il pourrait représenter un avantage stratégique indirect en termes d’image et d’attractivité pour les biens immobiliers et les entreprises. Les bâtiments conformes au PLAGE posséderont un avantage concurrentiel pour attirer les locataires soumis au dispositif.

Mais est-il financièrement rentable d’investir à l’avance dans la mise en conformité totale au PLAGE ? L'étude de cas apporte un éclairage à ce sujet. Arcadis a calculé l’impact du PLAGE pour le portefeuille bruxellois de l'un de ses clients. Il se compose de 3 immeubles de bureaux de premier ordre (79 900 m² - 9 500 m² - 11 200 m²). La consommation d’énergie primaire de ce portefeuille (257 kWhp/m² - 645 kWhp/m² - 532 kWhp/m²) est bien supérieure à l’objectif PLAGE final, qui est de 153 kWhp/m².

Arcadis a envisagé 3 scénarios :

  • Inaction: pas de mesures d’économie d’énergie – budgétisation des amendes
  • Réaction: prendre les mesures nécessaires au cours de chaque cycle PLAGE – pas d’amendes
  • Action: transformation énergétique complète et proactive des bâtiments afin d’atteindre immédiatement l’objectif final – pas d’amendes

L’analyse a montré que la différence de coût total de possession (TCO, total cost of ownership) des 3 scénarios est limitée après 12 ans. En raison de l’accumulation des amendes et d’un Opex plus élevé, le coût de l’inaction est à long terme aussi élevé que l’investissement dans une transformation énergétique complète. Après 12 ans, la balance penche totalement en faveur de l’approche proactive.

Dans le calcul du scénario d’inaction, seules les amendes pour le propriétaire du bâtiment ont été prises en compte. Si le locataire est également soumis au PLAGE et est incapable de respecter les objectifs de réduction énergétique pour son portefeuille, les deux parties doivent payer une amende. L’impact de la sanction financière est ainsi doublé.

Un facteur très important qui n’est pas intégré dans cette étude de cas est la perte économique potentielle due à l’inoccupation. Les locataires soumis au PLAGE risquent de déménager dans des bâtiments plus efficaces sur le plan énergétique et les actifs resteront plus longtemps sur le marché. Les loyers pourraient également devoir être baissés pour lutter contre cet effet. Cet impact sur la valeur commerciale de votre portefeuille n’a pas été pris en compte dans cette analyse et plaide en faveur d’une approche proactive.