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15 december 2015 | TIM JANSSENS

Table ronde : « Les concepteurs doivent veiller à la qualité de l’habitat dans les formes de logement collectives et superposées » (2)

Dans la seconde partie de la table ronde autour de l'utilisation durable et efficace de l'espace, nous avons interrogé les participants sur les concepts d’habitat innovants et leur avons demandé quelques conseils intéressants.
Kristine Verachtert (Politique spatiale ville de Leuven): "Ce que je me demande, c'est s'il n'est pas parfois très facile de supposer que la cohabitation peut résoudre le problème d'accessibilité financière."
Leo Van Broeck (BOGDAN & VAN BROECK): "L’architecture est une ambulance planétaire en devenir, mais on n’en est pas encore pleinement conscient (même au sein des formations)".
Paul Vermeulen (De Smet Vermeulen architecten): "Les pouvoirs publics doivent envisager la ville comme un lieu qui est inclusif - un lieu où il n'est pas seulement question d'habiter, mais aussi de travailler, faire du shopping, (re)créer, rencontrer..."

Il y a beaucoup à dire sur l’utilisation durable et efficace de l’espace. Dans la seconde partie de la table ronde que Architectura a organisée avec le VAI (Institut flamand pour l’Architecture), dans le cadre de la Journée de l’Architecture 2015, nous avons interrogé les participants sur les concepts d’habitat innovants et les conseils intéressants pour les pouvoirs publics, les donneurs d’ordre et les concepteurs. Voici la seconde partie de notre compte-rendu.

Que voudriez-vous recommander aux donneurs d’ordre ?

Leo Van Broeck : Ils doivent aussi regarder plus loin que le bout de leur nez. Ils devraient commencer par expérimenter le plaisir et l’intérêt de séjourner dans une communauté où les logements, les zones vertes et les lieux de rencontre forment un ensemble bien huilé. Le rêve du lotissement d’antan se révèle décevant pour beaucoup de gens. Les maîtres d’ouvrage semblent avoir peur de créer une métropole étouffante et inhumaine. Mais s’ils s’ouvraient l’esprit à cela, ils se rendraient compte qu’aucune ville n’est aussi proche d’un village joyeux que Manhattan. Tester de tels endroits peut avoir un effet d’abaissement de seuil.

Paul Vermeulen : Les développeurs importants et puissants, qui ont les moyens d’organiser un vrai changement ou renouvellement, devraient rechercher le contact avec les mouvements populaires qui prennent naissance dans les villes. Ceux-là sont souvent très créatifs (certainement en matière de formes de logements collectifs renouvelées comme le cohousing), mais n’ont pas les moyens ou le pouvoir d’organisation pour créer une différence. Une synergie entre les deux acteurs pourrait conduire au développement de programmes d’habitat urbain (plus) intéressants.

Kristine Verachtert : On peut faire les choses plus efficacement en les partageant. Cela vaut aussi bien pour les plus petits groupes de particuliers que pour les grands développeurs. Ce qui m’interpelle, c’est que l’on part parfois encore trop facilement du principe que le cohousing peut solutionner le problème de l’accessibilité financière. Si vous lâchez des groupes de cohousing sur le marché privé, le prix des terrains ne va faire qu’augmenter – un propriétaire qui peut louer à cinq personnes avec un beau revenu ou à une famille avec un revenu limité va naturellement choisir la première option pour maximaliser son rendement.

Anne Malliet : Aux maîtres d’ouvrage particuliers, je donnerais en tout cas le conseil de s’associer et d’agir ensemble. Ceci est LA manière qui permet de construire individuellement en contexte urbain, car c’est économiquement beaucoup plus avantageux et cela rend aussi les projets abordables. Aux développeurs et aux constructeurs professionnels, je voudrais également montrer le vide qui existe en matière de logements à louer. Ceci est un business totalement différent : Au lieu de construire en visant une vente rapide, il faut s’intéresser à la durabilité et au coût du cycle de vie, car dans 50 ans ces bâtiments doivent encore pouvoir remplir une fonction. Bien qu’il y ait un besoin urgent sur ce plan, nos développeurs ne sont pas (encore) prêts à construire et à gérer des logements à louer.

Lieven Achtergael : Pourquoi ne pas imposer des labels de durabilité tels que le BREEAM comme la norme ? Ce sont des instruments utiles qui offrent un point d’appui dans la recherche difficile de solutions qui présenteront encore une plus-value dans un avenir lointain. Nous devrions tous ensemble pouvoir mieux les utiliser qu’actuellement.

 

Et last but not least : votre énième recommandation aux pouvoirs publics… ?

Leo Van Broeck : Creusez plus profond pour transformer la peur électorale en courage politique, et pour emballer la densification spatiale dans une histoire sociale positive. Les possibilités sont là ! Et cela doit en outre pouvoir être accommodé avec le droit de propriété des sols. Les gens devraient bien pouvoir posséder un logement, mais doivent-ils pour cela acheter le terrain ? Il faut également réfléchir à des formes de logements hybrides, où l’on bénéficie simplement d’une part (transmissible) dans une coopérative, et où l’on a ainsi la garantie à vie d’un logement adapté et approprié. C’est un concept qui en est encore à ses balbutiements, mais qui aussi bien pour les pouvoirs publics que pour les occupants finaux recoupe le meilleur des deux mondes.

Paul Vermeulen : Les pouvoirs publics doivent envisager la ville comme un lieu qui est inclusif – un endroit qui ne sert pas uniquement à habiter, mais aussi à travailler, à faire du shopping, à (re)créer, à rencontrer… N’offrez pas seulement des espaces pour habiter, mais regardez la ville comme une sorte de société où ces aspects sont complémentaires.

Lieven Achtergael : Malheureusement nous devons constater que, pas seulement dans les grandes villes mais aussi dans les plus petites, des choses terribles sont construites. Ils devraient être mieux accompagnés, parce qu’ils n’ont souvent pas les connaissances et le personnel pour aborder de manière réfléchie les projets de développement urbain. 

Anne Malliet : J’ai un conseil malin : Transformez le VMSW en un bailleur professionnel de logements locatifs dans toute la Flandre, tandis que De Lijn s’occupera de liaisons par bus vers les coins les plus reculés de notre région. Construisez des logements à louer pour la classe moyenne, qui menace de causer des problèmes si le bonus logement est supprimé et si l’offre de logements sociaux à louer reste insuffisante.

Kristine Verachtert : En ce qui concerne l’abordabilité, nous en arrivons toujours à la même conclusion : Si on a pas un acteur disponible qui garantit que les marges bénéficiaires ne seront pas nécessairement plus élevées que ce que le marché permet, et que donc vous pouvez aussi construire pour des groupes cibles déterminés avec un revenu plus bas, alors vous avez besoin des acteurs politiques ou des acteurs du secteur sans but lucratif pour avoir la maîtrise sur le sol. Des constructions et des logements toujours plus compacts ne sont pas une solution pour l’habitat urbain abordable, au contraire : Il n’y a qu’à voir les prix à Paris et à Londres. On doit donc dans un sens pouvoir maîtriser qui peut louer ou acheter à un prix déterminé. À Leuven, nous possédons en tant que ville très peu de sol, et nous devons donc malheureusement faire avec quelques projets symboliques. Cela aurait pu être différent et meilleur.