Met Bellefleur en Dikken Eik bewijst HAVANA architectuur dat wooncoöperaties geen vaste vorm kennen

Voor architect Tijl Vanmeirhaeghe van HAVANA architectuur hoeft de pure ontwerpopdracht voor een wooncoöperatie in wezen weinig te verschillen van een opdracht voor een sociale huisvestingsmaatschappij. Ze gaan namelijk beiden aan de slag met compacte units en materialen die weinig onderhoud vragen. Wel kampt de Belgische coöperatieve sector nog met groeipijnen op het vlak van professionalisering. Waar sociale huisvestingsmaatschappijen werken met zeer strikte ontwerprichtlijnen en gestandaardiseerde, heldere technische bestekken, is het ontwerpkader bij wooncoöperaties op dit moment nog veel vloeiender. Dit zorgt voor intensieve ontwerpprocessen en een grote mate van ontwerpvrijheid, maar beïnvloedt tegelijkertijd de efficiëntie en de uiteindelijke betaalbaarheid van het product.

Het contrast tussen vraag- en aanbodsturing

Het proces uit zich in twee uitersten binnen het portfolio van HAVANA architectuur: het project Dikken Eik in Mariakerke en Bellefleur in Gent. Dikken Eik is een vraaggestuurd nieuwbouwproject van acht units, opgedeeld in vier duplexen op de begane grond en vier grotere duplexen voor samenhuishoudens op de verdieping. Het project bevindt zich in een binnengebied van een historische verkaveling waar door weerstand van de buren een langdurig vergunningstraject werd doorlopen. "In een verkaveling stoot je snel op een 'not in my backyard'-mentaliteit van omwonenden die de binnenkern niet ontwikkeld willen zien, wat helaas afbreuk doet aan de ambitie om te verdichten in stedelijke gebieden," stelt Vanmeirhaeghe. In dit specifieke traject vond de coöperatie zelf het terrein, wat leidde tot een organisch proces met een hoge betrokkenheid.

Dit participatieve traject bracht echter ook een complexere dynamiek met zich mee door de inspraak van de coöperanten. Niet alle wensen pasten binnen het project en daardoor duurde alles langer. Bellefleur daarentegen is een aanbodgestuurd project, waarbij Wooncoop erin slaagde vier historische woonblokken met in totaal vierentwintig maisonnettes uit 1912 aan te kopen. De sociale huisvestingsmaatschappij had deze compacte units destijds afgestoten omdat de huidige, strikte ontwerprichtlijnen van Wonen in Vlaanderen moeilijk te verenigen zijn met erfgoed. Omdat een reguliere vergunningsaanvraag te veel tijd in beslag zou nemen en er snel geschakeld moest worden, koos HAVANA architectuur bewust voor een aanpak waarbij ze konden werken binnen het kader van een stedenbouwkundige melding.

Stedenbouwkundige normen

Door die aanpak konden ze de langdurige procedures omzeilen en de doorlooptijd tussen de aankoop en de oplevering tot slechts twee jaar reduceren. De historische trappenhuizen aan de voorzijde werden aan de achterzijde gespiegeld om een directe verbinding met de collectieve tuin te realiseren. Er werden in het gebouw zelf ook gemeenschappelijke functies zoals een keuken, eetplaats en wasruimte ondergebracht. Bij het ontwerpen van de kamers botst de architectuurpraktijk geregeld op de regelgeving omtrent minimale oppervlakten. Steden zoals Gent en Antwerpen hanteren strikte normen om de woonkwaliteit te beschermen.

Deze criteria zijn momenteel echter nog onvoldoende afgestemd op de specifieke logica van collectieve woonprojecten. Het reduceren van de private oppervlakte ten voordele van gedeelde functies leidt hierdoor soms tot moeizame discussies met stedenbouwkundige diensten. Bovendien vereist de spontane activering van gemeenschappelijke binnenruimtes voldoende passage. Dit is noodzakelijk om te vermijden dat deze zones verwaarloosde hoeken worden. Bij de buitenruimte is die intensiteit minder cruciaal, waardoor bewoners bij een project zoals Dikken Eik veel eigenheid kunnen leggen in de participatieve aanleg van het omliggende bosperceel.

Drempels voor de derde pijler

Naast de stedenbouwkundige drempels blijft de verwerving van geschikte locaties de grootste structurele barrière voor de sector. Coöperaties staan op de private markt namelijk in directe concurrentie met klassieke projectontwikkelaars. Hoewel de leningen via banken inmiddels vlotter verlopen, beschikken coöperaties over kleinere marges om op terreinen te bieden. Succesvolle projecten blijven hierdoor vandaag te vaak beperkt tot eenmalige, lokale initiatieven.

Deze geïsoleerde realisaties leggen onvoldoende gewicht in de schaal om de bredere woningmarkt structureel te beïnvloeden. "Eens de bal aan het rollen is, maakt het voor een architect weinig verschil of je voor een coöperatie of een huisvestingsmaatschappij werkt," concludeert Vanmeirhaeghe. “Het zou dan ook fijn zijn als overheden en gemeentes de sprong durven wagen om gronden specifiek vrij te maken voor deze woonvorm” Pas vanaf een bepaalde schaal maakt dit model immers een wezenlijk verschil voor de algemene woonmarkt.