OPINIE. Grondgebonden woning: verkeerde vijand, verkeerde oorlog (Filip Canfyn)

Het zou wel eens de tweede mogelijkheid kunnen zijn. Op 13.05.25. publiceren Matthias Blondia en Sofie Van Ginderachter op Architectuur Platform Gent een artikel (dat op 01.07.25. ook als opiniestuk op architectura.be opduikt) onder de titel ‘De kavelwoning: de betaalbaarheid voorbij’. Het verhaal van de Kavelprojecten, gestart in nota bene 2008, wordt verteld. 67 kavels worden door Stad Gent verkocht worden voor een spotprijs aan evenveel huishoudens, die wel moeten werken met een vooraf geselecteerde architect. “De kavels waren vaak royaal (…). Er werden ruime, lichte, comfortabele woningen gebouwd.” Kortom, men kon zijn geluk niet op. Echter, “de Kavelprojecten beloofden betaalbaarheid, maar die belofte bleek moeilijk waar te maken. De grond was goedkoop, de bouwkost niet. (…) De veronderstelling dat je betaalbaarheid kon afdwingen door alleen de grond te subsidiëren, bleek in de praktijk niet te kloppen.” Niet getreurd echter om die dure woningen want “architecturaal waren ze vaak verrassend sterk”.

En wat wordt uit dit debacle met een toch wel miniem bereik (na 17 jaar!) besloten? “De Kavelprojecten zijn zo een relict geworden van een tijd, die definitief achter ons ligt. (…) Ze tonen hoe hardnekkig we vasthielden aan het ideaal van de grondgebonden woning (…). De echte les uit de Kavelprojecten: betaalbaar en grondgebonden sluiten elkaar uit. (…) Welk soort wonen combineert kwaliteit, betaalbaarheid en gezinsvriendelijkheid in een stedelijke context? Het antwoord ligt niet langer in de individuele nieuwbouwwoning met tuin. Dat model heeft zijn tijd gehad.”

Ik ben verbouwereerd. De grondgebonden woning als baarlijke vijand? Die conclusie is zelfs dom want compleet ongefundeerd: het enige dat de Kavelprojecten aantonen is dat bouwen op goedkope grond met een architect, een aannemer en een ruim programma; zoals vroeger, geen garantie is voor een betaalbaar resultaat. De formule stinkt, niet de typologie. Een nog dommere zin is: “Als we de middenklasse betaalbaar in de stad willen houden moeten we de grondgebonden woning met tuin durven loslaten als enige gezinsvriendelijke typologie.” Ik verwijs naar legio onderzoeken én mijn eigen boeken, waarin gestaafd wordt dat de schaarste aan grondgebonden woningen in de stad nu net de stadsvlucht stimuleert, die minder door betaalbaarheid dan door typologie gedreven wordt. Meestal geven middenklassers buiten de stad zelfs méér geld uit zolang ze maar die grondgebonden woning kunnen vinden.

De masterproef en het opiniestuk delen een verkeerd vijandbeeld maar stellen de juiste vraag niet: welke huisvesting (en dat is dus wat anders dan vastgoed) garandeert nog betaalbaarheid en duurzaamheid? Het antwoord op die vraag is de queeste van vandaag maar één ding is zeker: de oorlog tegen grondgebonden woningen tout court is verkeerd en lost helemaal niets op. Er mag wat meer intelligente diepogang in de analyse komen, los van typologische apriorismen, die alleen maar het vastgoeddenken ten goede komen.

Ik was bouwheer van de Pandreitje-wijk in Brugge: 80 grondgebonden woningen met een dichtheid van 100 per hectare. Die units waren toen even betaalbaar als appartementen. Ik was directeur stadsontwikkeling van een centrumstad en lanceerde in 2010 de campagne ‘Kortrij(k)woning’ én de woningtypetoets. Ik schreef een jaar eerder een essay als bestuurlijke basis: ‘Minder appartementen, meer rijwoningen’. Ik herhaal hieronder de nog altijd relevante passages:

Om maar meteen met de deur in de rijwoning te vallen: de oproep ‘Minder appartementen, meer rijwoningen’ gaat de polemiek natuurlijk niet uit de weg maar wil zeker geen godsdienstoorlog tegen appartementen verklaren. Laat staan een kruisvaart op gang brengen.

Neen, het is eigenlijk een hartelijke en goed overwogen oproep voor meer stedelijkheid en vooral voor een stedelijkheid op maat van de belangrijkste doelgroep, in casu, het Vlaamse huishouden. Ooit nog de hoeksteen van de maatschappij maar nu vooral de verzameling van woonconsumenten, die uit de stad weggelokt worden of gewoon instinctief de stad verlaten. 

Vlaanderen moet intussen mordicus, zoals de grote wereld, het wonen herleiden tot het deskundig verpakken van het leven binnen voorgesneden formaten en volgens voorgedrukte methodes.

Onze kranten en tijdschriften staan immers vol met buitenlandse voorbeelden van misschien wel geslaagde appartementen met Knack Weekend-allures maar ondertussen vergeten we gewillig dat je tegenwoordig in deze contreien al centrumstad mag spelen met 45.000 inwoners.

In Vlaanderen komen we met moeite aan anderhalve stad. Brussel en Antwerpen. Gent speelt in derde nationale en alle andere zogenaamde steden vertoeven diep op provinciaal niveau. Tot spijt van wie het benijdt. Tot spijt vooral van de zelfhulpgroepen voor bouwers van appartementen op de verkeerde plaats.

Meer nog, het beetje stedelijkheid, dat we bijeen gespaard hebben, willen we verwoesten. 

De knooppunten van werken en winkelen, van cultuur en horeca, van innovatie en discussie, van openheid en democratie moeten per se ontvolkt worden door de betere woonproducten net buiten die steden te bouwen.

In plaats van dat waardevolle restantje stedelijkheid te koesteren en de stad te renoveren, te vitaliseren, te herbevolken, … bouwen we voor die Vlaamse huisvaders met vrouw en kinderen drie- en viergevelwoningen tussen de koeien, laten we de rijwoningen in volksbuurten rotten en zwaaien we met appartementen naar de nieuwe sociologische stedelingen, naar de ‘flat people’.

Het woord ‘flatulentie’ krijgt in deze context een vreemde betekenis.

Waarom worden die appartementen gebouwd? 

Waarom worden onze steden en zelfs onze dorpen vervreemd van zichzelf met deze toch onvlaamse residentiële boekenkasten, die door de appartementariërs zelf meestal anders genoemd worden?  Zij goochelen met alternatieve namen en vooral alternatieve realiteiten. 

Waarom worden die appartementen gebouwd? En gekocht?

Toegegeven, we hadden wel een inhaalbeweging nodig. 

Onze haat voor appartementen, als een te mijden woonvorm voor gescheiden mannen en Chinese vrijwilligers uit de sociale sector, moest gecorrigeerd worden en de laatste tien jaar werd het appartement eindelijk meer en meer geapprecieerd als een volwaardige woonvorm voor bijvoorbeeld mensen, die de ganse stad als hun woning beschouwen en in hun huis alleen slapen, wassen en stockeren.

Het appartement heeft ons, hoe contradictorisch dit ook moge lijken, terug verzoend met de stedelijke leefomgeving, met de stedelijke leefwijze. De Vlaming heeft schoorvoetend bevestigd dat er plaats is voor stedelijkheid tussen de kerktorens en de volkshuizen. 

Het bleek echter dat het succes van de laatste jaren van de module 90-tot-120-m² een eenmalige inhaaloperatie betreft. Die echte urban lovers en andere Richard Florida-adepten lopen immers niet dik. En de klassieke Vlaamse kostwinner zei reeds rap dat het genoeg geweest was. Stedelijkheid al goed en wel, maar die appartementen vormden toch de brug te ver.

Het kwaad van de inhaalbeweging was spijtig genoeg toen al geschied. De steden en dorpen waren toen al beschadigd. De korrel en de textuur van straten en pleinen waren toen al gekwetst. Het ritme van de voordeuren, de module van zes tot vijftien meter, de verticaliteit van twee of drie hoog en een dak waren toen al vervangen door het tempo van glazen inkomgehelen met vergeten vuilbakken, de repetitie van kleine ramen voor de nacht en grote ramen voor de dag, de horizontaliteit van platte schijven met een balkonnetje.

Geween en tandengeknars. Mensen met zin voor verantwoordelijkheid morden. In Kortrijk, bijvoorbeeld, werd een evaluatietabel ontwikkeld, om gegrond na te gaan of een appartement wel het geschikte woontype op die specifieke locatie in de stad is.

En dan hebben we het nog niet over de privacy van het wonen gehad. 

Je zal maar naast je huis een appartement met enige grandeur als buur krijgen. Of aan de andere kant van je huis een stapelbouw als overbuur of achterbuur. Gedaan met een nieuwe bikini uitproberen in de tuin, met experimenteren in de keuken, met ongezien wegkomen met dagelijkse onhandigheden. Vanaf nu zitten dagelijks en constant mensen zich te vervelen drie hoog in hun flat, zodat ze wel ongemanierd moeten kijken naar die armzalige luitjes in hun rijwoning met stamboom. Appartementen hebben al de naam torens van anonimiteit en gebrekkig sociaal contact te zijn maar zijn eigenlijk nog veel gevaarlijker als privacyterroristen binnen een bouwblok van op intimiteit gestelde grondgebonden leefweefsels.

Wie wil die appartementen nog? 

De ontwikkelaars, natuurlijk, of, om eens een vuil woord te gebruiken, de promotoren. Een promotor promoot het appartement als de voor hem ideale woonvorm. Waarom?

Omwille van het misverstand van de densiteit. Een oerpromotor wordt gedreven door het principe van het zo veel mogelijk op zo klein mogelijk voor zo weinig mogelijk. Door het principe van het appartement, denkt hij dus. Mis, want hij wordt ook, onbewust misschien, gedreven door het principe van het zo hoog mogelijk.

Hij dwaalt want hij vergeet dat door het oordeelkundig en vooral intelligent omgaan met de platte grond ook een renderende densiteit kan gerealiseerd worden.

Appartementen hebben niet het monopolie van compactheid, grondgebonden woningen kunnen ook hun mannetje staan, met een bescheiden maar gezonde tuin als bonus. 

En waarom ontwikkelt de oerpromotor dan geen residentiële projecten met huizen pur sang?

Omwille van gemakzucht en gebrek aan mentale creativiteit, zeg maar intelligentie. Karakteriële euvels, die we ook terugvinden bij andere professionelen, die de promotoren begeleiden. 

Bij architecten bijvoorbeeld. Als ze ontwerpen maken voor de appartementariërs.

Appartementen, dat is typeplans copy paste boven elkaar leggen en zorgen dat de doorlopende verticale circulatie puik ineensteekt en de goedkeuring krijgt van de lokale brandweer.

Gevels er tegen kleven, de materialen trendy kiezen en bidden dat de grootste gemene deler van het doelpubliek aan zijn trekken komt. 

Huizen en zeker rijwoningen ontwerpen is andere koek. Dat is stedenbouwkundig en architecturaal nadenken, organiseren, structureren. Huizen ontwerpen vraagt empathie, inleving en begrip. Met louter economische logica loopt het ontwerp- en ontwikkelingsproces snel spaak en wordt sneller teruggegrepen naar de oude trucjes van de foor en vooral van luie Charel, naar de helaasheid van de appartementen.

Toch pleiten we voor rijwoningen. Ondanks de moeilijkheidsgraad. 

Eigenlijk pleiten we in eerste instantie voor meer grondgebonden woningen in de stad. 

Om de eenvoudige reden dat net omwille van het gebrek aan (comfortabele, eigentijdse en, waarom niet, energiezuinige) eengezinswoningen de jonge huishoudens met en zonder kinderen massaal de deur van de stad achter zich dicht slaan en gretig ingaan op de oneerbare voorstellen van de gemeenten rondom.

De Vlaming blijft inderdaad dromen van het allerbasaalste icoon van eigendom: zijn eigen eengezinswoning op zijn eigen grond. 

De opwarming van de aarde, de explosie van de wereldbevolking, de globalisering van de economie, …, geen enkel planetair probleem, geen enkele mondiale revolutie, geen enkele internationale ideeënverschuiving zal de Vlaamse brave kostwinner doen afzien van zijn intrinsieke woonvraag, zijn kijk op het pensioenstelsel, zijn op het lijf geschreven spaarbehoefte: zijn eigen woning.

Als de Vlaming wat water in de wijn doet (een beetje kleiner, compacter, flexibeler wonen), als de ontwikkelaar wat meer vindingrijkheid en oog voor duurzaamheid krijgt, kan Vlaanderen krijgen wat Vlaanderen vraagt, ook in de stad.

Meer nog, als we ooit compactheid, energiezuinigheid, flexibiliteit, duurzaamheid, betaalbaarheid, … simultaan én evenwichtig willen realiseren op grote schaal en vooral op schaal van de steden, zal het met rijwoningen en andere grondgebonden woningen zijn of zal het niet zijn. 

Zolang de rijwoning in haar eigenheid gerespecteerd wordt en als vraag van een modaal huishouden correct aangepakt wordt, kan er binnen die randvoorwaarden van leefbaarheid, comfort en bewonersrespect rustig en lustig geëxperimenteerd worden met alle mogelijke tools om het voortbestaan van de aardbol wat te verlengen, om de energieconsumptie van de residenten te milderen, om de levensduur van het karkas te combineren met de wijzigbaarheid van de inboedel, om berekend met binnen- en buitenruimte om te gaan, om de eindfactuur even voorspoedig als het verblijf in het huis te maken, …

Zolang de woonvorm niet aangetast wordt, is de sky the limit. En daar kunnen de oerpromotoren ook een punt aan zuigen.

We moeten ook niet flauw doen. Onze steden moeten wel rijwoningen in de vitrine zetten want de stad staat er boordevol van. Onze steden zijn wat ze zijn dankzij de rijwoning. Neem de rijwoning weg uit de negentiende-eeuwse gordels en de stad kijkt naar ons als een grijsaard met een kapot gebit. Je moet verkopen wat je hebt.

Meer nog, onze stedelijke constructies van bouwblokken, gevormd uit zowel de goedkope als de burgerlijke variaties op het rijwoningthema, hebben vorm, structuur, densiteit en vooral die noodzakelijke herkenbaarheid én dichtheid gegeven aan onze gebouwde samenleving. De Vlaamse steden krijgen met de bouwblokken en de huizen hun dingen echt op een rij. 

De rijwoningen zorgen voor het historische en organische draagvlak van de stad en geven tezelfdertijd de bewoners de onontbeerlijke fijngevoeligheid om de stad te lezen, te begrijpen en vooral te respecteren.

De rijwoningen met tuin zijn zelfs de koningen van het bouwblok. Zij verschaffen niet alleen adem, zon en andere woonvitamines aan de gebruikers van de tuin, zij strooien ook lucht en licht in het bouwblok en dus in de stad. Ze distantiëren zich van de appartementen met hun karige balkons, die enkel goed bevonden worden door verstokte rokers. Bij gebrek aan beter.

Kwalitatieve buitenruimten, zoals tuinen bij rijwoningen, zijn de ventilatoren van de stad. Ze decanteren de stad en maken de woonomgeving losser, soepeler, luchtiger.

Kwalitatieve buitenruimten zijn schuilplaatsen, vluchtheuvels, waar stedelingen kalmte en rust vinden en hun levensritme bijstellen. Ze geven sociale binding aan de stad en maken de woonomgeving leefbaarder, warmer, ronder.

Daarom pleiten we voor rijwoningen. Ondanks de moeilijkheidsgraad. Omdat we ook geloven in de kracht van het ontwerpend onderzoek, dat nog veel veelbelovende interpretaties van de rijwoning klaar kan stomen om de stad een toekomst te geven, als geïnvesteerd wordt in kwaliteit, intelligentie en betaalbaarheid. Zo kan de stad teruggeschonken worden aan gezinnen. Als het bloedpompende hart van hun leven, als de inspirerende motor van hun huishouden. Hun rijhuishouden.

Vele jaren later kwam ik in een column ('Flatulentie') nog eens terug op dat essay:

Appartementen blijken het nieuwe normaal, eengezinswoningen of grondgebonden huizen het ongewenste alternatief, alvast volgens wie wel vaart bij die flatdrift, bij die flatulentie. Voor alle duidelijkheid, ik heb niets tegen appartementen (ik woon zelf in zo’n binnenstedelijk exemplaar uit de jaren tachtig), ik heb wel iets tegen dat koste wat kost afdwingen van een typologie, tegen het appartement als axioma en premisse.

Ik heb dus iets tegen een doctrine, die alleen nog gestandaardiseerde compacte woondozen, met een terras voor een plooistoel, propageert, die het wonen herleidt tot het deskundig verpakken van het leven binnen voorgesneden formaten en volgens voorgedrukte methodes.

Ik heb dus iets tegen oldskoolpromotoren en hun paladijnarchitecten, die onder het mom van verdichting overal een economische logica dicteren, die stijf staat van gemakzucht, die geen gram intelligentie of empathie toelaat, die copy paste producten aflevert, waarop modieuze gevels gekleefd worden.

Ik heb nu ook iets tegen academici en beleidsmedewerkers; die wellicht met de beste bedoelingen hun verstand niet gebruiken en munitie leveren voor een verkeerde oorlog tegen een verkeerde vijand. We hebben vandaag al genoeg verkeerde oorlogen …