COLUMN. Renovatie voor betaalbaar wonen: de kracht van gedeeld eigenaarschap (Alexis Versele, KU Leuven)

Het Belgisch-Franse-Ierse "Upcycling Trust-model" biedt een innovatieve oplossing door zich te richten op het collectief transformeren van verouderde gebouwen tot betaalbare woningen op gronden met gedeeld eigenaarschap. Het model haalt gronden uit de commerciële markt om speculatie en winstgedreven verkoop te voorkomen en maakt gebruik van renovatiemethoden uit de circulaire economie. Het richt zich momenteel op bestaande woonwijken in België (Gent, Brussel), Frankrijk (Lille, Rennes) en Ierland (Cork), waar dringende uitdagingen zoals betaalbaarheid en energiearmoede worden aangepakt, terwijl het bijdraagt aan duurzame stedelijke ontwikkeling. Sociale verdringing, waarbij kwetsbare bewonersgroepen door commerciële marktwerking uit opgewaardeerde wijken worden verdreven, wordt tegengegaan. Het Upcycling Trust-model combineert innovatieve juridische, organisatorische, technische en financiële maatregelen om deze doelen te bereiken. Het sluit aan bij verschillende EU-initiatieven die gericht zijn op het aanpakken van Europa’s meest urgente sociale, economische en milieuvraagstukken, zoals de "Clean Industrial Deal" (CID) van februari 2025, die streeft naar decarbonisatie van industriële activiteiten terwijl wereldwijde concurrentiekracht behouden blijft, en het "Affordable Housing Initiative", dat de structurele oorzaken van de wooncrisis in Europa aanpakt.

Het Angelsaksische model van de Community Land Trust (CLT) en het Franse Organisme de Foncier Solidaire (OFS) vormen de fundamenten van het Upcycling Trust-model. CLT en OFS zijn organisatiemodellen die betaalbare huisvesting creëren voor mensen met lage inkomens, op bouwgronden die eigendom zijn van de trust. In deze modellen worden grond- en gebouweneigendom van elkaar gescheiden, waarbij de grond wordt beheerd door een non-profitorganisatie en de bewoners eigenaar zijn van de woningen. Dit zorgt voor betaalbare huisvesting, aangezien de grond niet wordt meegerekend in de aankoopprijs van de woning.

Het verwerven en behouden van grondpositie is sinds mensenheugenis een fundamentele basis voor huisvesting en ontwikkeling, en vormt een grote uitdaging voor diverse actoren in de huisvestingssector, zoals private eigenaars, overheden, woonmaatschappijen en vastgoedontwikkelaars. Sinds de oprichting van België in 1830 worden vastgoed en privébezit beschouwd als belangrijke indicatoren van welvaart en sociaal succes. Voor private eigenaars spelen betaalbaarheid en waardebehoud een cruciale rol. Tegelijk staan overheden en woonmaatschappijen voor de taak om betaalbare huisvesting te creëren en schaarse ruimte efficiënt te beheren. Vastgoedontwikkelaars moeten daarentegen zoeken naar evenwichtige oplossingen die zowel economisch rendabel als maatschappelijk verantwoord zijn. Alternatieve benaderingen, zoals gedeeld eigendom, gemeenschappelijk beheer of landtrusts, worden steeds relevanter om kwesties zoals grondschaarste, ongelijkheid en woningnood aan te pakken. Deze systemen stellen gemeenschappen in staat om collectief te profiteren van gronden zonder dat individuen de volledige eigendomsrechten hoeven te hebben. Zowel private, publieke als publiek-private huisvestingsactoren hebben baat bij gedeeld grondeigenaarschap, omdat dit grondspeculatie tegenwerkt. Grondspeculatie treft immers niet alleen de meest kwetsbare groepen op de woningmarkt, maar beïnvloedt ook alle betrokken woonactoren, inclusief degenen die verantwoordelijk zijn voor het ontstaan ervan.

Eigendom van grond werd sinds de renaissance een machtig instrument. Niet toevallig zagen we tegelijkertijd het ontstaan van utopieën, zoals beschreven in Thomas More's Utopia. In dit visionaire werk uit 1516 schetst More een denkbeeldig eiland waar gemeenschappelijk eigendom centraal staat. Hij pleitte voor de afschaffing van privé-eigendom, waarbij middelen en rijkdom eerlijk verdeeld werden onder de burgers. Dit ideaal streefde naar het verminderen van sociale ongelijkheid en het bevorderen van solidariteit en rechtvaardigheid. More's utopie was niet alleen een filosofisch concept, maar ook een scherpe kritiek op de sociale en politieke realiteit van zijn tijd. Het idee van "common ground" en collectief bezit blijft vandaag de dag relevant in discussies over rechtvaardigheid, economie en de verdeling van hulpbronnen. Het biedt een inspirerende lens om hedendaagse uitdagingen zoals ongelijkheid en grondschaarste te benaderen.

Wat in de renaissance nog als een utopie werd beschouwd, werd in de loop van de 19e en 20e eeuw geleidelijk aan werkelijkheid. Om het Upcycling Trust-model goed te begrijpen, is het zinvol om de ideeën van Ernst Friedrich Schumacher, een invloedrijke econoom en auteur, nader te bekijken. Schumacher was een van de eerste economen die principes van maatschappelijk verantwoord ondernemen en duurzaamheid integreerde. Naast zijn visie op economie, werk, technologie, ontwikkeling, onderwijs en traditionele wijsheid, richtte hij zich vooral op energie, eigendom en schaalgrootte. Zijn werk Small is Beautiful: A Study of Economics as if People Mattered, dat in 1973 werd gepubliceerd, biedt verrassend actuele inzichten. Een opmerkelijk citaat van Schumacher luidt: "Energie is voor de mechanische wereld wat bewustzijn is voor de menselijke wereld. Als energie faalt, faalt alles." Dit lijkt vandaag de dag nog steeds profetisch. Schumacher benadrukte dat energievoorziening betaalbaar moet blijven, aangezien "er geen vervanging is voor energie. Het hele bouwwerk van het moderne leven is erop gebaseerd, als voorwaarde voor alle goederen, een basisfactor net zoals lucht, water en aarde." De ideeën van Schumacher over eigendom vormden de basis voor de initiatieven van de E.F. Schumacher Society, zoals de oprichting van Community Land Trusts in 1980. Hij stelde: "Ondanks de toename van particulier woningbezit wordt steeds meer land in eigendom genomen door relatief minder mensen, en de armen worden, zoals altijd, bijna volledig uitgesloten." Deze visie op eigendom en energie blijft bijzonder relevant, zeker in het kader van het Upcycling Trust-model.

Community Land Trust Brussel (CLTB) was de eerste operationele Community Land Trust op het Europese vasteland en werd eind 2012 opgericht. Vandaag de dag biedt CLT Brussel huisvesting aan ongeveer 115 gezinnen. In 2024 voltooide CLT Mykolaiv in Gent het eerste CLT-woonproject in Vlaanderen. Vanaf 2026 start AG Stadsontwikkeling Leuven met de bouw van tien CLT-woningen. Deze projecten in Brussel, Gent en Leuven betreffen allemaal nieuwbouwwoningen. Wat echter nieuw en innovatief is aan het Upcycling Trust-model, is het toepassen van het CLT-concept op renovaties. Door hergebruik in te zetten als onderdeel van de circulaire economie, is dit model op materiaaltechnisch niveau duurzamer dan nieuwbouw. Bij renovatieprojecten wordt de grond waarop het gebouw staat overgedragen aan de CLT, wat financiële middelen vrijmaakt om de renovatie van het pand te financieren. Dit proces voorkomt dat de eigenaar van de woning extra financiële druk ervaart en biedt tegelijkertijd een duurzamere en socialere oplossing.

Het idee dat een duurzaam woonbeleid niet kan slagen op basis van louter ecologische en sociale ambities, wordt weerlegd door de sterke businessmatige hefbomen van Community Land Trusts. Binnen het Upcycling Trust-model worden deze hefbomen op een systematische manier als puzzelstukken gecombineerd. Dit vormt een ware changemaker in het woonbeleid, met het potentieel om duurzame en inclusieve woonoplossingen structureel te realiseren.

Alexis Versele is lid van de onderzoeksgroep Bouwfysica en Duurzaam Bouwen aan de KU Leuven.